¿Qué impuestos tienes que pagar al vender un piso?

De manera general son tres los impuestos al vender un piso, que se calculan para tu situación en particular pues dependen de varios factores.

Incluso hay exenciones, así que debes conocer cuáles estás obligado a pagar y cómo contabilizarlo en tu caso específico.

Todos no se abonan en el mismo momento y hasta puedes compartir uno de ellos con el comprador. Veamos cada uno en detalle.


IRPF, impuesto estatal por las rentas al vender un piso

El concepto de este gravamen es la ganancia patrimonial. Se paga al año siguiente de la venta junto con la declaración de las rentas anuales; para calcularlo se toman en cuenta:

  • El monto de la venta (el precio por el cual la estás vendiendo).
  • El valor de compra de la vivienda (lo que te costó en el momento que la adquiriste).
  • Los gastos y tributos pagados en ambas operaciones (hipoteca – excepto las comisiones e intereses -, notaría, ITP, IVA, impuesto de actos jurídicos documentados).
  • Las inversiones y mejoras de envergadura que hayas realizado (ampliación de la superficie de la vivienda, cambio completo de partes importantes de la casa como el baño o la cocina).
  • Las amortizaciones (gastos del IRPF si la vivienda estuvo alquilada, gastos de comunidad, reparaciones, IBI).


Este impuesto solo se paga si el valor de la venta es superior a la suma de los demás criterios. Se aplica de forma progresiva la escala establecida por Hacienda para cada tramo.

Si la diferencia es igual o está por debajo, significa que no tuviste ganancias. Por tanto, no lo tendrás que abonar, pero sí debes incluirlo en la declaración de rentas.


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Las tres exenciones del IRPF

Aún existiendo ganancias producto de la venta puedes librarte de este impuesto si:

  • Reinviertes en tu vivienda habitual: has residido de manera contínua en el inmueble por al menos tres años. El que adquieres también será tu casa al menos por doce meses posteriores a la compra. Empleas todo el dinero de la venta para realizar la compra (de no ser así, se gravará la diferencia).
  • Eres mayor de 65 años: pasada esta edad, si vendes tu residencia principal no tendrás que pagar IRPF. Si fuera una secundaria, puedes invertir en una renta vitalicia con un banco o una aseguradora. En ese caso tampoco tendrías que abonar el impuesto.
  • Entregas el piso en dación de pago: al no poder hacer frente a la hipoteca, diste tu casa para cancelar la deuda. En tal situación no se aplica el IRPF, siempre y cuando no tengas otra propiedad que pueda cubrir la totalidad del monto adeudado.


La plusvalía municipal, impuesto por el aumento del valor del terreno

Otro de los impuestos al vender un piso es el del incremento del valor de los terrenos urbanos o plusvalía municipal. Por lo general se abona en un plazo de 30 días hábiles luego de la venta. No obstante, es recomendable averiguar en tu ayuntamiento si han establecido algún otro período.

Los criterios para el cálculo son:

  • El valor catastral del terreno de la vivienda.
  • La cantidad de años que la has tenido en propiedad.
  • El coeficiente de incremento determinado para tu localidad.
  • El porcentaje tributario establecido por el ayuntamiento.

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Este impuesto siempre es obligatorio. Sin embargo, en caso de que la venta haya representado una pérdida, se puede reclamar su devolución. Es la vía más aconsejable. Si has pagado de forma voluntaria, tendrás hasta cuatro años para interponer la reclamación; pero si el ayuntamiento ha tenido que cobrarlo, solo contarás con un plazo de 30 días.


IBI, impuesto por la propiedad

El último de los impuestos por vender un piso que debes abonar es el IBI. Por el simple hecho de ser propietario de un inmueble pagas anualmente este gravamen al ayuntamiento. 

Ahora bien, ¿qué pasa si vendes la casa a mitad del año? Por lo general las partes negocian según la porción de tiempo en que han sido dueños. Existen dos formas de establecer este arreglo:

  • Pedir una cuota al comprador al momento de la firma, con base en lo que pagaste el año anterior.
  • Esperar a que la Administración realice el cobro y solicitar a la otra parte el reembolso de la proporción del año que le corresponda.

Con esta información y el valor de las escalas para cada tributo solo queda comenzar a hacer los cálculos. Quizá no tengas que pagar tanto después de todo.

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